Դասընթաց. Հայաստանում փոքր հյուրանոցային ենթակառուցվածքների նախագծեր

Փոքր տեղավորման ձևաչափերը — ճամբարներ, գլեմփինգ, էկո-տնակներ — դառնում են զարգացման և ներդրումային նախագծերի առանձին կատեգորիա: Դրանք ավելի էժան են գործարկման մեջ, ավելի արագ են դուրս գալիս շուկա, թույլ են տալիս ճկուն աշխատել հողի, լոգիստիկայի և սեզոնայնության հետ: Սակայն դրանք պահանջում են հատուկ ճշգրտություն — իրավական, նախագծային, ֆինանսական:

Բարի գալուստ գործնական-կողմնորոշված դասընթաց Հայաստանում փոքր հյուրանոցային ենթակառուցվածքների ձևաչափերի գործարկման և կառավարման վերաբերյալ

Ներքին զբոսաշրջության աճի, կայուն զարգացման նկատմամբ միջազգային հետաքրքրության և մասնավոր ու գրանտային նախաձեռնությունների առաջացման ֆոնին, Հայաստանը դառնում է փոքր հյուրանոցային ձևաչափերի ստեղծման ամենահեռանկարային տարածքներից մեկը: ճամբարներ, գլեմփինգ, էկո-տնակներ և հիբրիդային տեղավորման ձևաչափեր:

Սակայն գործնականում նույնիսկ փորձառու ներդրողները և հողատերերը բախվում են դժվարությունների՝ հողի իրավունքների և թույլտվությունների իրավական անորոշությունից մինչև ինժեներական, դիրքավորման և ֆինանսական հաշվարկների խնդիրներ: Այս դասընթացի նպատակն է տալ կառուցված, իրավական և ներդրումայինորեն ստուգված համակարգ, որը հիմնված է գործնական փորձի վրա, հարմարեցված Հայաստանի իրականություններին և միջազգային ստանդարտներին:

Բովանդակություն

ՄՈԴՈՒԼ 1. ՌԱՍՏՐԱՏԵԳԻԱ, ՀՈՂ ԵՎ ԻՐԱՎՈՒՆՔ

1. Ինչպես է դեվելոպերը սկսում հողամասից — «հողից» մտածողություն
2. Զոնավորում, կանոնակարգեր և ինժեներություն — ինչպես չսխալվել թույլտվություններում
3. Ինչպես օրինականացնել նախագիծը — վարձակալություն, նշանակում և թույլտվություններ
4. Նախագծի կառուցվածքավորում և ներդրումների պաշտպանություն
5. Due Diligence և նախագծի ռիսկերի քարտեզ

ՄՈԴՈՒԼ 2. ՃԱՐՏԱՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆ, ՆԱԽԱԳծԱՎՈՐՈՒՄ ԵՎ ԿԱՅՈՒՆՈՒԹՅՈՒՆ

1. Ճարտարապետությունը որպես ռազմավարության գործիք. որտեղից է սկսվում նախագծավորումը
2. Բիոկլիմայական վերլուծություն և կայունություն — նախագիծ, որը աշխատում է բնության հետ, ոչ թե դրա դեմ
3. Մոդուլայնություն, մասշտաբավորում և փուլային իրականացում — աճի ռազմավարություն առանց գերբեռնվածության
4. Նյութեր, ինժեներական հանգույցներ և ստանդարտներ — ինչպես կառուցել, որպեսզի չվերակառուցել
5. Ճարտարապետական հայեցակարգից մինչև տեխնիկական հանձնարարական. նախագծի փաթեթավորում փաստաթղթերում

ՄՈԴՈՒԼ 3. ՖԻՆԱՆՍԱՎՈՐՈՒՄ, ՆԵՐԴՐՈՒՄՆԵՐ ԵՎ ՆԱԽԱԳծԻ ՏՆՏԵՍԱԳԻՏՈՒԹՅՈՒՆ

1. Ինչպես հաշվել. CAPEX, OPEX և եկամուտների կառուցվածք
2. Սցենարային պլանավորում, վերադարձ, IRR և ռիսկերի կառավարում
3. Ինչպես նախագիծը պատրաստել ներդրումների համար — one-pager-ից մինչև ներդրումային հուշագիր
4. Որտեղ փնտրել ներդրումներ — մասնավոր կապիտալ, գրանտներ, բանկեր և գործընկերներ
5. Ֆինանսական կայունություն, գործարքի կառուցվածք և ներդրումների պաշտպանություն

ՄՈԴՈՒԼ 1. ՌԱՍՏՐԱՏԵԳԻԱ, ՀՈՂ ԵՎ ԻՐԱՎՈՒՆՔ

1. Ինչպես է դեվելոպերը սկսում հողամասից — «հողից» մտածողություն

Նպատակ: Սովորել մտածել որպես ռազմավարագետ նախագծի հենց սկզբում. ոչ ճարտարապետությամբ, ոչ գեղեցիկ գաղափարով, այլ հողով — նրա իրավունքներով, նշանակումով, մուտքերով, սահմանափակումներով և ներուժով: Որովհետև հողը «հրապարակ» չէ, դա իրավական և ներդրումային ակտիվ է և դեվելոպերական վերահսկման առաջին կետը:

1.1. Դեվելոպերը չի կառուցում — նա «հավաքում է թույլտվություններ»

Սխալ մտածողություն: «Մենք ունենք լավ տեղ — կտեղադրենք 10 գլեմփինգ, հետո կորոշենք փաստաթղթերի հետ»: Ճիշտ մտածողություն: «Մենք ունենք ակտիվ X իրավական կարգավիճակով, Y զոնավորմամբ, այսպիսի տեխնիկական պայմաններով: Մենք կարող ենք կառուցել Z և ստանալ թույլտվություն A, B և C պայմաններով»:

1.2. Ինչպես հասկանալ, թե ինչ կարելի է կառուցել — Հայաստանում հողերի կատեգորիաները

Հայաստանում — ինչպես և հետխորհրդային երկրների մեծ մասում — հողը բաժանվում է կատեգորիաների: Եվ յուրաքանչյուր տեսակ որոշում է. արդյոք կարելի է այստեղ կառուցել և ինչ:

• Բնակավայրեր
• Գյուղատնտեսական նշանակություն
• Անտառներ, պահպանվող գոտիներ (ՊԳ)
• Պետական ֆոնդի հողեր

ԿԱՐԵՎՈՐ: Կատեգորիան պարզապես «անվանում» չէ կադաստրում: Դա իրավական հարթակ է: Հնարավոր չէ կառուցել գյուղատնտեսական նշանակության հողի վրա, նույնիսկ եթե այն «գեղեցիկ» է:

1.3. Հողամասի քայլ առ քայլ ստուգում գնումից առաջ (Pre-DD)

Նախքան նախագիծը, պլանը, ճարտարապետությունը կամ բիզնես-մոդելը քննարկելը, դուք պետք է ունենաք հողամասի հստակ իրավական և ենթակառուցվածքային ախտորոշում:

1.4. Սխալներ, որոնք անում են նույնիսկ փորձառու ներդրողները

1. Գնահատում են հողամասը «ինտուիցիայով» — առանց իրավաբանի:
2. Կողմնորոշվում են վաճառողի կարծիքով:
3. Գնում են հայեցակարգով, առանց կարգավիճակը ստուգելու:
4. Գնում են հող առանց ԶՊԶ-ի և առանց տեղական վարչակազմի հետ համաձայնեցման:
5. Չեն անում տեղում այցելություն ինժեների հետ:

INSIGHT: Սյունիքում գլեմփինգ-նախագծի ամենամեծ ձախողումներից մեկը տեղի է ունեցել, քանի որ հողը գտնվում էր արգելոցի բուֆերային գոտում — և նախագիծը չի անցել համաձայնեցումը, չնայած շրջանային մակարդակում հաստատմանը:

1.5. Ինչ անել ճիշտ. մասնագետի 3 առաջին քայլեր

1. Պահանջեք կադաստրային դուրսգրություն: Համոզվեք, որ հողը գտնվում է ճիշտ կատեգորիայում:
2. Կատարեք նախնական իրավական ակնարկ: Հողամասը կարող է լինել գրավի տակ, վեճի մեջ, ունենալ սահմանափակումներ:
3. Կատարեք տեխնիկական հետախուզություն: Ջուր, մուտք, էլեկտրացանց, լանդշաֆտ, քամու բեռ:

Ամրապնդում. 5 հարց մասնակցին

1. Կարո՞ղ եք ինքնուրույն որոշել հողի կատեգորիան կադաստրից:
2. Ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ սեփականության իրավունքը և շինարարության թույլտվությունը հաստատելու համար:
3. Ինչ է ՊԳ գոտին և ինչպես է այն տարբերվում սովորական պահպանվող գոտուց:
4. Ինչու «պարզապես գյուղխորհրդից հող վարձակալելը» — դա չի երաշխավորում շինարարության իրավունք:
5. Անվանեք 3 ռիսկ, եթե հողամասը գնված է առանց զոնավորման վերլուծության:

2. Զոնավորում, կանոնակարգեր և ինժեներություն — ինչպես չսխալվել թույլտվություններում

Նպատակ: Սովորեցնել մասնակցին հասկանալ, թե ինչպես են հողամասի զոնավորումը և ինժեներական պարամետրերը ազդում շինարարության թույլտվության վրա: Ինչպես նախապես տեսնել սահմանափակումները և ճիշտ մեկնաբանել տեղական կանոնակարգերը:

2.1. Ինչ է ԶՊԶ-ն (զոնավորման պլան) և ինչու է այն ավելի կարևոր, քան հողի տեսակը կադաստրում

ԶՊԶ (հողօգտագործման և շինարարության պլան) — դա մունիցիպալիտետի կողմից հաստատված փաստաթուղթ է, որը ցույց է տալիս, թե որտեղ, ինչ և ինչ պարամետրերով կարելի է կառուցել: Նույնիսկ եթե հողամասը իրավաբանորեն հարմար է շինարարության համար, ԶՊԶ-ն կարող է արգելել որոշակի տեղավորման ձևաչափ, սահմանափակել բարձրությունը, խտությունը կամ շինարարության տեսակը:

Օրինակ: Հողամասը գտնվում է «բնակավայրերի հողեր» կատեգորիայում: Բայց ԶՊԶ-ի համաձայն այստեղ թույլատրված է միայն ԱԲՇ (անհատական բնակելի շինարարություն): Սա նշանակում է, որ գլեմփինգները, զբոսաշրջիկների տնակները, ճամբարային մոդուլները չեն անցնի առանց ԶՊԶ-ի փոփոխման:

2.2. Ինչպես կարդալ ԶՊԶ-ն. 4 հիմնական պարամետր

2.3. Ինժեներական հարմարություն — տեխնիկական ֆիլտր #2

Նույնիսկ եթե հողը թույլատրված է և զոնավորումը հարմար է, նախագիծը կարող է տեխնիկապես անհնար լինել: Սա հաճախ անտեսվում է դեվելոպերների կողմից վաղ փուլում:

Ինչ ստուգել տեխնիկապես:

• Էլեկտրաէներգիա: հեռավորությունը մոտակա տրանսֆորմատորից, հզորություններին մուտք:
• Ջուր: կենտրոնացված կամ ջրհոր: կա՞ արդյոք հորատման հնարավորություն:
• Մուտք: ամբողջ տարվա: հնարավո՞ր է շինանյութերի առաքում:
• Կոյուղի: անհրաժեշտ է ավտոնոմ համակարգ: կա՞ն լուծումներ:
• Սեյսմիկա և կլիմա: հատուկ պահանջներ հիմքի և կոնստրուկցիայի համար:

2.4. 5 քայլ հողամասի գրագետ ինժեներական գնահատման համար

1. Տոպոգրաֆիական съемка: պատվիրեք ռելիեֆի և սահմանների съемка:
2. Դիմում կոմունալ ծառայություններին: ստացեք միացման տեխնիկական պայմաններ:
3. Երկրաբանական հետազոտություն: հատկապես լեռներում և լանջերին:
4. Ինժեների տեղում այցելություն: հողամասի զննում, լուսանկարչական ամրագրում, ախտորոշում:
5. ՏԷՕ-ի ամփոփում: ինժեներական մինի-հաշվետվություն «կառուցել / չկառուցել» եզրակացությամբ:

2.5. Ինչ անել, եթե ինժեներություն չկա (կամ ամեն ինչ չափազանց բարդ է):

INSIGHT: Եվրոպայում շատ գլեմփինգներ սկսվել են որպես հեռավոր հողամասերի նախագծեր, բայց գոյատևել են շնորհիվ ճշգրիտ ինժեներական գնահատականի և ներդրողի պատրաստակամության ներդնել ավտոնոմիայի մեջ:

Ամրապնդման հարցեր:

1. Ինչն է ավելի կարևոր. հողի կատեգորիան, թե ԶՊԶ-ի զոնավորումը:
2. Կարո՞ղ է գլեմփինգ տեղադրվել, եթե ԶՊԶ-ն թույլ է տալիս միայն բնակելի շինարարություն:
3. Ինչ ազդեցություն է ունենում ջրհոր հորատելու անհրաժեշտությունը CAPEX-ի վրա:
4. Ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ տեխնիկական պայմանների գնահատման համար:
5. Ո՞ր դեպքում է ավտոնոմ ինժեներական համակարգը առավելություն, ոչ թե թերություն:

3. Ինչպես օրինականացնել նախագիծը — վարձակալություն, նշանակում և թույլտվություններ

Նպատակ: Տրամադրել ճշգրիտ իրավական ընթացակարգեր, որոնք անհրաժեշտ են Հայաստանում հյուրանոցային ենթակառուցվածքների նախագծերի օրինականացման համար, ներառյալ վարձակալությունը, հողամասերի նշանակման փոփոխությունը և շինարարության թույլտվությունների ստացումը:

3.1. Հողամասերի տիրապետման և օգտագործման տարբերակներ

Հայաստանում գոյություն ունեն հողամասերի տիրապետման և օգտագործման հետևյալ ձևերը:

• Սեփականություն: Հողամասի սեփականության իրավունքը գրանցվում է Հայաստանի Հանրապետության Հողային օրենսգրքի համաձայն:
• Վարձակալություն: Վարձակալության պայմանագրի կնքում հողամասի սեփականատիրոջ հետ: Կարևոր է, որ վարձակալության պայմանագիրը նախատեսի վարձակալի իրավունքը շինարարություն իրականացնելու համար:
• Օգտագործում: Հողամասի տրամադրումը օգտագործման համար իրականացվում է համապատասխան պայմանագրերի հիման վրա և օրենսդրությանը համապատասխան:

3.2. Հողամասի նպատակային նշանակման փոփոխում

Հայաստանի Հանրապետության Հողային օրենսգրքի համաձայն, հողամասի նպատակային նշանակման փոփոխումը իրականացվում է հետևյալ կարգով:

1. Դիմումի ներկայացում: Հողամասի սեփականատերը կամ օգտագործողը ներկայացնում է դիմում համապատասխան տեղական ինքնակառավարման մարմին՝ հողամասի նպատակային նշանակման փոփոխման խնդրանքով:
2. Դիմումի քննարկում: Տեղական ինքնակառավարման մարմինը քննարկում է դիմումը և որոշում է հողամասի նշանակման փոփոխման հնարավորության մասին:
3. Փոփոխության հաստատում: Դրական որոշման դեպքում, հողամասի նպատակային նշանակման փոփոխությունը հաստատվում է համապատասխան պետական իշխանության մարմնի կողմից:

Կարևոր է նշել, որ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի նշանակման փոփոխումը թույլատրվում է Հայաստանի Հանրապետության Կառավարության որոշմամբ սահմանված դեպքերում:

3.3. Շինարարության թույլտվության ստացում

Հայաստանում շինարարության թույլտվության ստացման ընթացակարգը ներառում է հետևյալ փուլերը:

1. Ճարտարապետական-պլանավորման հանձնարարականի (ՃՊՀ) ստացում: Շինարարողը դիմում է ՏԻՄ-ին հանձնարարական ստանալու համար, որը որոշում է ապագա շինարարության հիմնական պարամետրերը:
2. Նախագծային փաստաթղթերի մշակում: Ստացված հանձնարարականի հիման վրա մշակվում է նախագծային փաստաթղթեր, որոնք համապատասխանում են սահմանված պահանջներին:
3. Նախագծային փաստաթղթերի համաձայնեցում: Նախագծային փաստաթղթերը համաձայնեցվում են համապատասխան մարմինների հետ, ներառյալ կոմունալ ծառայությունները և շրջակա միջավայրի պահպանության մարմինները:
4. Թույլտվության ստացման դիմումի ներկայացում: Փաստաթղթերի համաձայնեցումից հետո շինարարողը ներկայացնում է շինարարության թույլտվության ստացման դիմում:
5. Թույլտվության ստացում: Տեղական ինքնակառավարման մարմինը քննարկում է դիմումը և տրամադրում թույլտվություն:

Թույլտվությունը տրամադրվում է ճարտարապետական-շինարարական նախագծային փաստաթղթերի հաստատումից հետո:

3.4. Թույլտվության անհրաժեշտությունից բացառություններ

Գոյություն ունեն շինարարական աշխատանքների որոշակի տեսակներ, որոնց համար թույլտվություն չի պահանջվում:

• Ընթացիկ վերանորոգման աշխատանքներ, շենքերի և կառույցների ներքին հարդարում:
• Տարածքների բարեկարգում, եթե դրանք չեն խոչընդոտում անշարժ գույքի նպատակային օգտագործմանը և չեն հակասում սահմանված սերվիտուտներին:

Նման աշխատանքների ցանկը սահմանվում է Հայաստանի Հանրապետության Կառավարության կողմից:

3.5. Նախագծային փաստաթղթերի համապատասխանության ստուգում

Շինարարություն սկսելուց առաջ անհրաժեշտ է համոզվել, որ նախագծային փաստաթղթերը համապատասխանում են հետևյալ պահանջներին:

• Համապատասխանություն քաղաքաշինական կանոնակարգերին: Նախագիծը պետք է համապատասխանի սահմանված քաղաքաշինական նորմերին և կանոններին:
• Համաձայնեցում կոմունալ ծառայությունների հետ: Նախագիծը պետք է համաձայնեցվի ջուր, էլեկտրամատակարարում և գազամատակարարում ապահովող կազմակերպությունների հետ:
• Էկոլոգիական փորձաքննություն: Անհրաժեշտության դեպքում, նախագիծը պետք է անցնի էկոլոգիական փորձաքննություն շրջակա միջավայրի վրա ազդեցության գնահատման համար:

Եզրակացություն: Նախագծերի օրինականացումը պահանջում է ընթացակարգերի մանրակրկիտ պահպանում: Բոլոր անհրաժեշտ թույլտվությունների և համաձայնեցումների ժամանակին ստացումը ապահովում է ձեր նախագծի օրինականությունը և կայունությունը:

4. Նախագծի կառուցվածքավորում և ներդրումների պաշտպանություն

Էջի նպատակ: Սովորեցնել, թե ինչպես իրավաբանորեն ձևակերպել հյուրանոցային նախագիծը. կազմակերպական-իրավական ձևի ընտրությունից մինչև բաժնետոմսերի բաշխում, տիրապետման կառուցվածք և ներդրողների շահերի պաշտպանություն:

4.1. Ինչու «պարզապես համաձայնվելը» չի աշխատում

Փոքր հյուրանոցային ձևաչափերում հաճախ սկսում են «վստահության վրա». մեկը տալիս է գումար, մյուսը՝ կառավարում: Առանց պայմանագրերի, առանց կառուցվածքի, առանց պաշտպանության:

Խնդիր: Ցանկացած ներդրում առանց իրավական շրջանակի = բարձր ռիսկ կոնֆլիկտի և կապիտալի կորստի:

4.2. SPV — նախագծի գրագետ կառուցվածքի հիմք

SPV (Special Purpose Vehicle) — դա հատուկ ստեղծված իրավաբանական անձ է, որի միջոցով տիրապետում են հողին և ենթակառուցվածքին, վարում են հաշվարկներ, ձևակերպում են ներդրումները և գործառնական պայմանագրերը: Հայաստանում ամենահարմար ձևը ՍՊԸ-ն է (ՍՊԸ-ի համարժեք):

SPV-ի առավելությունները:

• Ամբողջ սեփականությունը պատկանում է իրավաբանական անձին, ոչ թե անհատներին:
• Ավելի հեշտ է կառուցվածքավորել բաժնետիրական մասնակցությունը:
• Ներդրողը կարող է դուրս գալ՝ վաճառելով բաժնեմասը, առանց հողի սեփականության փոփոխման:
• Պարզեցված կառուցվածք վարկերի և պայմանագրերի համար կապալառուների հետ:

4.3. Ինչպես ձևակերպել ներդրողի մուտքը

Բաժնետիրական մասնակցության կառուցվածքի օրինակ:

• Ներդրող. 40% (ֆինանսավորում է CAPEX-ը)
• Դեվելոպեր. 40% (ներդնում է հող, կառավարում է նախագիծը)
• Օպերատոր. 20% (կառավարում, մարքեթինգ)

Ձևակերպվում է միջոցով: SPV-ի կանոնադրություն, Բաժնետիրական համաձայնագիր (SHA), Շահույթի բաշխման արձանագրություններ, Ընտրանքներ (buy-back, veto-կանոններ):

4.4. Ինչպես պաշտպանել ներդրողի շահերը

1. SHA (Shareholders Agreement):
   • Քվեարկության կանոններ
   • Բաժնեմասի վաճառքի արգելք առանց համաձայնության (drag-along / tag-along)
   • Վեճերի լուծման մեխանիզմներ
   • Կողմերի պարտավորություններ
2. Ընտրանքներ:
   • Call. ապագայում բաժնեմասը հետ գնելու իրավունք
   • Put. որոշակի պայմաններում բաժնեմասը վաճառելու իրավունք
3. Escrow-հաշիվներ: Ներդրումները պահվում են բանկում և ազատվում են փուլերով:
4. Բաժնեմասերի vesting: Բաժնեմասերի մասնակի փոխանցում արդյունքների հիման վրա (օրինակ, շինարարության ավարտից կամ գործարկումից հետո):

Դեպք. ինչպես չկորցնել ներդրողին Նախագիծ — $120,000 ներդրում, բանավոր պայմանագիր: Գործարկումից հետո դեվելոպերը հրաժարվեց շահույթը կիսելուց, ներդրողը մնաց առանց պաշտպանության գործիքների: Դատարանը չընդունեց Excel-ֆայլերը որպես ապացույց: Նախագիծը սառեցված է:

Եզրակացություն: SHA պայմանագրի և ներդրումների իրավական ամրագրումից առանց — ձեր ներդրումը անպաշտպան է, նույնիսկ եթե դուք «ընկերներ» եք:

Ամրապնդում. ստուգեք ինքներդ

1. Ինչ է SPV-ն և ինչու է այն անհրաժեշտ:
2. Ինչ մոդելներ կան ներդրողի նախագծի մուտքի համար:
3. Ինչու է SHA-ն անհրաժեշտ, եթե դուք ունեք մեկ գործընկեր:
4. Ինչ են call և put ընտրանքները:
5. Ինչպես է աշխատում escrow-հաշիվը:

5. Due Diligence և նախագծի ռիսկերի քարտեզ

Նպատակ: Սովորեցնել մասնակցին իրականացնել հողամասի և նախագծի նախնական և խորը ստուգում ներդրումներից առաջ — բացահայտել իրավական, տեխնիկական և շուկայական ռիսկերը, հասկանալ, թե ինչ է Due Diligence-ը և ինչպես է այն պաշտպանում կապիտալը:

5.1. Ինչ է Due Diligence-ը հյուրանոցային դեվելոպմենտում

Due Diligence (DD) — դա հողամասի, թիմի, իրավունքների, ենթակառուցվածքի և ֆինանսական մոդելի համակարգային աուդիտ է: Այն անհրաժեշտ է.

• Տեսնելու իրավական սահմանափակումները (շինարարության արգելք, վեճեր, ձերբակալություններ):
• Հասկանալու տեխնիկական իրականությունները (կարո՞ղ եք միանալ ցանցերին):
• Ստուգելու ֆինանսական հաշվարկները (արդյոք RevPAR-ը չափազանցված է):
• Գնահատելու գործընկերության ռիսկերը (կա՞ն կոնֆլիկտներ պայմանավորվածություններում):

DD-ի չորս բլոկ:

5.2. Երբ և ում կողմից է իրականացվում Due Diligence

• Հողի գնումից / վարձակալությունից առաջ: Իրականացվում է դեվելոպերի կամ խորհրդատուի կողմից: Նվազագույնը. իրավաբան + ինժեներ:
• Ներդրողի մուտքից առաջ: Ամբողջական Due Diligence ամփոփ հաշվետվությամբ: Ստորագրվում է կողմերի կողմից, որպես իրավական պաշտպանության մաս:

Վերջնական հաշվետվության ձևաչափ:

1. Նախագծի ընդհանուր տեղեկություն:
2. Ռիսկերի աղյուսակ ըստ կատեգորիաների:
3. Խորհուրդներ. կարո՞ղ եք ներդնել: ինչ պայմաններով:

Մոդուլ 1-ի եզրակացություն: Դուք սովորեցիք.

• ինչպես գնահատել հողը և զոնավորումը,
• շինարարության թույլտվության ստացման ընթացակարգը,
• ինչպես իրավաբանորեն կառուցվածքավորել նախագիծը և
• ինչ տեսք ունի նախագծի ռիսկային պրոֆիլը (Due Diligence):

Առաջադրանք (ըստ ցանկության): Ընտրեք հողամաս (իրական կամ ուսումնական) և.

1. Որոշեք նրա նշանակումը և սահմանափակումները,
2. Կառուցեք մինի Risk Map 3 կատեգորիաներով,
3. Գրեք 5 քայլ, որոնք դուք կանեիք ներդրումներից առաջ:

ՄՈԴՈՒԼ 2. ՃԱՐՏԱՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆ, ՆԱԽԱԳծԱՎՈՐՈՒՄ ԵՎ ԿԱՅՈՒՆՈՒԹՅՈՒՆ

1. Ճարտարապետությունը որպես ռազմավարության գործիք. որտեղից է սկսվում նախագծավորումը

Նպատակ: Սովորել մոտենալ ճարտարապետությանը ոչ թե որպես «դիզայն», այլ որպես բիզնես գործիք, որը ձևավորում է նախագծի տնտեսագիտությունը, հյուրերի փորձը և կայունությունը:

1.1. Ճարտարապետությունը տնտեսագիտություն է, ոչ միայն էսթետիկա

Ճամբարների, գլեմփինգի և փոքր հյուրանոցների նախագծերում ճարտարապետությունը.

• որոշում է շինարարության և սպասարկման արժեքը (CAPEX և OPEX):
• ազդում է գնագոյացման (ADR) և հյուրերի մնալու տևողության վրա:
• որոշում է օբյեկտի կյանքի սցենարը. արդյոք այն կլինի ամբողջ տարվա, ինչ կլինի էներգետիկ պրոֆիլը, որքան բարդ կլինի կառավարումը:

Հարցեր, որոնցից սկսվում է գրագետ նախագծավորումը:

1. Ինչ սեզոն աշխատանքի: Միայն ամառ, թե ամբողջ տարվա:
2. Ինչ բեռներ (քամի, ձյուն, ջերմաստիճան) տարածաշրջանում:
3. Ինչ ձևաչափ. մշտական տնակներ, վրաններ, մոդուլներ:
4. Ինչ հյուրերի պրոֆիլ. «երկու օր ռոմանտիկա» կամ «ընտանիք մեկ շաբաթ»:
5. Ինչ է կրիտիկական. ավտոնոմիա: փոխադրելիություն: տեսողական վաու-էֆեկտ:

1.2. Տեղավորման ձևաչափեր. առավելություններ, սահմանափակումներ, կիրառելիություն

1.3. Ճարտարապետական կոդ. ինչպես պետք է նախագիծը պատասխանի լանդշաֆտին

Հիմնական սկզբունք. ճարտարապետությունը պարզապես չի տեղավորվում բնության մեջ — այն ուժեղացնում է այն: Նախագծելիս հաշվի են առնվում.

• Ռելիեֆ: կառուցում ենք լանջի գծի երկայնքով, ոչ թե դրա դեմ:
• Ուղղվածություն: հարավ — լույս, հյուսիս — քամուց պաշտպանություն:
• Նյութեր: նախապատվությունը փայտին, քարին, տեղական ռեսուրսներին:
• Հրդեհային անվտանգություն: հեռավորությունը անտառային գոտիներից, հրդեհային արգելակման համակարգ:
• Տեսարանային միջանցքներ: պանորաման նախագծի ակտիվն է, այն չի կարելի արգելափակել:

1.4. Ինչ պետք է պարունակի ճարտարապետական հայեցակարգը մեկնարկի ժամանակ

• Գլխավոր պլան - Օբյեկտների տեղադրում, մուտքային ճանապարհներ, կոմունալ ցանցեր
• Միավորներ - Տեսակ, մակերես, ինժեներական բեռ, շինարարության ստանդարտներ
• Ընդհանուր գոտի - Զուգարաններ, խոհանոց, SPA, հյուրերի ընդունում
• Նյութեր - Բնութագրում և ծագում, արժեք, լոգիստիկա
• Մասշտաբավորման տարբերակներ - Լրացուցիչ միավորների տեղադրման հնարավորություն
• Ազդեցությունը CAPEX-ի վրա - Հաշվարկ մեկ միավորի համար, հարդարմամբ, ինժեներությամբ

Ամրապնդման հարցեր:

1. Ինչպես է ճարտարապետությունը ազդում նախագծի ֆինանսական մոդելի վրա:
2. Ինչու է գլեմփինգը միշտ չէ, որ ավելի էժան, քան մոդուլային տունը:
3. Ինչ է նշանակում «ճարտարապետությունը ուժեղացնում է լանդշաֆտը»:
4. Ինչ սխալներ ճարտարապետության մեջ ազդում են OPEX-ի վրա:
5. Ինչ տարրեր կներառեիք ճարտարապետական հանձնարարականում:

2. Բիոկլիմայական վերլուծություն և կայունություն — նախագիծ, որը աշխատում է բնության հետ, ոչ թե դրա դեմ

Նպատակ: Սովորեցնել մասնակիցներին հաշվի առնել կլիմայական, լանդշաֆտային և ռեսուրսային պայմանները նախագծելիս, որպեսզի ապահովվի հյուրանոցային ենթակառուցվածքի էներգաարդյունավետությունը, ֆունկցիոնալությունը և կայունությունը:

2.1. Ինչու կլիման «եղանակ» չէ, այլ տնտեսական փոփոխական

Շատ նախագծեր ձախողվում են, քանի որ.

• Թերագնահատել են սեզոնայնությունը
• Հաշվի չեն առել սեյսմիկան
• Սխալ են հաշվարկել ջերմամեկուսացումը և օդափոխությունը
• Ընտրել են նյութեր, որոնք հարմար չեն բարձրության կամ խոնավության համար:

Արդյունք — OPEX-ի աճ, զբոսաշրջիկների հրաժարում, մշտական խափանումներ:

Մասնագիտական մոտեցում. բիոկլիմայական վերլուծություն

Սա վայրի համակարգային գնահատում է 5 պարամետրերով.

1. Ջերմաստիճան: սեզոնային տատանումներ, ամպլիտուդ
2. Տեղումներ: անձրև, ձյուն, խոնավություն
3. Քամի: քամու վարդ, ուղղություն, ուժ
4. Արևային ճառագայթում: արև, ստվեր, ուղղվածություն
5. Ռելիեֆ: լանջ, մատչելիություն, էրոզիա

2.2. Կայունության հայեցակարգ. ինչ է նշանակում "sustainable hospitality"

Կայունությունը ոչ միայն «կանաչ տեխնոլոգիաների» մասին է, այլ նաև ծախսերի, ռիսկերի և ցանցերից կախվածության նվազեցման մասին:

Կայունության բաղադրիչներ:

• Ավտոնոմիա: ջուր, էներգիա, թափոնների հեռացում
• Էկոլոգիա: նվազագույն միջամտություն լանդշաֆտին
• Նյութեր: դիմացկուն, հարմարեցված կլիմային
• Շենքի կյանքի ցիկլ: վերանորոգելիություն, վերաօգտագործում

2.3. Գործիքներ. ինչպես կատարել գրագետ բիոկլիմայական վերլուծություն

1. Եղանակային տվյալներ վայրի համար — նվազագույնը 5 տարի:
2. Տոպոգրաֆիական съемка + բարձրության պրոֆիլ:
3. Քամու վարդ (կարելի է պատվիրել ինժեներական ընկերություններից):
4. Արևադարձ և ստվերներ. SunCalc ծրագիր:
5. Տեղական ինժեներական եզրակացություններ նմանատիպ նախագծերի համար:

2.4. Ինչպես կլիման վերածել մրցակցային առավելության

• Ձմեռ: Ավելացրեք բաղնիք, համամ, կրակատեղով տնակներ:
• Տապ: Օգտագործեք ստվերային գոտիներ, խիտ նյութեր, արտաքին վարագույրներ:
• Քամի: Առաջարկեք «քամու սալոններ», կրակատեղերով և պանորամայով գոտիներ:

Բնությունը թշնամի չէ, այլ բովանդակություն: Հարցը — ինչպես եք այն փաթեթավորում:

Ամրապնդում. ստուգեք ինքներդ

1. Ինչ է բիոկլիմայական վերլուծությունը և ինչու է այն անհրաժեշտ:
2. Ինչպես է քամին ազդում կոնստրուկցիայի և հարմարավետության վրա:
3. Ինչ գործիքներ կօգնեն հաշվարկել արևը և ստվերը հողամասի վրա:
4. Ինչ է նշանակում «կայունություն» գլեմփինգի համատեքստում:
5. Հայաստանի ինչ 3 կլիմայական առանձնահատկություններ պետք է հաշվի առնել նախագծելիս:

3. Մոդուլայնություն, մասշտաբավորում և փուլային իրականացում — աճի ռազմավարություն առանց գերբեռնվածության

Նպատակ: Սովորեցնել մասնակիցներին քայլ առ քայլ նախագծավորման և մասշտաբավորման սկզբունքներին. ինչպես ստեղծել համակարգ, որը աճում է շուկայի հետ և չի պահանջում կապիտալ «ամեն ինչ միանգամից»:

3.1. Ինչու մոդուլային մոտեցումը «միայն շինարարության մասին» չէ, այլ ռազմավարության մասին

Դեվելոպմենտում մոդուլայնությունը նախագծի ունակությունն է լինել.

• բաժանված փուլերի (phaseable)
• հեշտությամբ մասշտաբավորվող (առանց նախորդ բլոկների ոչնչացման)
• ճկուն շահագործման մեջ (ձևաչափերի փոփոխություն, միավորների փոխարինում)
• կառավարվող ծախսերի և թիմի մակարդակով:

Հարց մեկնարկի ժամանակ: դուք բիզնես եք կառուցում, թե ստատիկ կառուցվածք:

• Վատ: «Մենք կկառուցենք 12 տնակ միանգամից — և կտեսնենք»:
• Լավ: «Մենք կկառուցենք 5, կփորձարկենք զբաղվածությունը, կմասշտաբավորենք մինչև 12 պահանջարկի հիման վրա»:

3.2. Գործարկման փուլայնություն. 3 փուլ

3.3. Ինչպես նախագծել մասշտաբավորման հնարավորությամբ

Ճարտարապետական սկզբունքներ.

• Հողամաս նախագծվում է ոչ թե որպես «12 տնակ», այլ որպես «N գոտիներով կլաստեր»:
• Կոմունալ ցանցեր — գծային կամ օղակաձև (ոչ ճառագայթային):
• Ընդհանուր գոտիներ — կենտրոնում կամ հողամասի սկզբում, որպեսզի սպասարկեն տարբեր փուլեր:
• Միավորներ — ինքնաբավ, դրանք կարելի է փոխարինել/տեղափոխել:
• Հիմքեր — միասնական (մեկ տեսակ բոլոր մոդուլների համար):

Օրինակ: Գլեմփինգը նախագծվել է 4 միավորով, բայց նախագծային մակարդակում ուներ 16-ի համար նշում: Հաջող սեզոնից հետո հեշտ էր ավելացնել 8 լրացուցիչ, քանի որ ջուր, կոյուղի, էլեկտրաէներգիան նախապես տեղադրվել էին պահուստով:

3.4. Մասշտաբավորում առանց որակի կորստի

1. Նախագիծը սկզբից ստեղծվում է որպես «մասշտաբավորվող հարթակ», ոչ թե «եզակի օբյեկտ»:
2. Ստանդարտացվում են տարրերը. կոնստրուկցիա, կահույք, դեկոր, սարքավորում:
3. Ձևավորվում է ապրանքանիշ և գործառնական մատրիցա, հարմար ֆրանչայզինգի համար:
4. Աճի փուլերը գրվում են բիզնես-պլանում և ճարտարապետական փաստաթղթերում:

Ճարտարապետական գրառման օրինակ: «Նախագիծը նախատեսում է միավորների փուլային տեղադրում 3 հերթով՝ 4 մոդուլ, օգտագործելով գոյություն ունեցող կոմունալ ցանցերը: Տեխնիկական հնարավորություններ են ապահովված Փուլ 1-ի 150% բեռնվածության համար»:

3.5. Սխալներ փուլայնության բացակայության դեպքում

Ամրապնդում. ստուգեք ինքներդ

1. Ինչ է մոդուլայնությունը հյուրանոցային ճարտարապետության մեջ:
2. Ինչպես պետք է կազմակերպվի ցանցերի բաշխումը փուլային շինարարության ժամանակ:
3. Ինչ է նշանակում «ճարտարապետությունը որպես մասշտաբավորման հարթակ»:
4. Ինչու ներառել նախագծում «ավելորդ հնարավորություններ»:
5. Ինչպես աճեցնել նախագիծը առանց վերանախագծման:

4. Նյութեր, ինժեներական հանգույցներ և ստանդարտներ — ինչպես կառուցել, որպեսզի չվերակառուցել

Նպատակ: Տալ հասկացություն, թե ինչ նյութեր և կոնստրուկցիաներ են հարմար Հայաստանի տարբեր պայմանների համար, ինչպես խուսափել սխալներից, ինչ են «ինժեներական հանգույցները» և ինչ ստանդարտներ են ապահովում հուսալիությունը:

4.1. Ինչու «էժան» — չի նշանակում «էժան»

Հիմնական սխալ. էժան նյութերի ընտրություն առանց շահագործման հաշվի առնման:

Արդյունք:

• բորբոս 6 ամիս հետո
• ջերմության կորուստ ձմռանը
• կոնստրուկցիաների դեֆորմացիա
• համակարգերի խափանումներ գագաթնակետային սեզոններում

4.2. Նյութերի ընտրություն. կլիմա + շահագործում + սպասարկում

• Շրջանակ: Սոսնձված փայտ, ցինկապատ մետաղ: (Խուսափել. հում փայտանյութ):
• Ծածկույթ: Խոնավակայուն փայտաթիթեղ, ֆիբրոցեմենտ, թերմո-սոճի: (Խուսափել. OSB առանց ներծծման):
• Տանիք: Մետաղ, PVC թաղանթ, ճկուն սալիկ: (Խուսափել. հարթ տանիքներ առանց մեկուսացման):
• Հատակներ: Լամինացված փայտաթիթեղ, տերասային տախտակ: (Խուսափել. լինոլեում, մասնիկային տախտակ):

4.3. Ինժեներական հանգույցներ. թույլ կետեր

Ինժեներական հանգույցը տարրերի միացումն է, որտեղ հնարավոր են ջերմության, խոնավության և բեռի արտահոսքեր: Օրինակ. տանիքի և պատի միացում, շենքի անկյուններ, կոյուղու միացում միավորին:

1. Յուրաքանչյուր հանգույց պետք է նկարագրվի ճարտարապետական փաստաթղթերում:
2. Անհրաժեշտ են գծագրեր ամրակների, պաշտպանության, մեկուսացման մանրամասներով:
3. «Աչքով» աշխատանք — դեպի վթարների և գերծախսերի ճանապարհ:

4.4. Սերտիֆիկացում և ստանդարտներ. ինչ են ստուգում ներդրողը և ապահովագրությունը

• Անվտանգություն - Փայտի հակահրդեհային մշակում, օդափոխություն, արտակարգ իրավիճակների մուտք:
• Սանիտարիա - Համապատասխանություն ջրամատակարարման, սեպտիկների, թափոնների նորմերին:
• Էլեկտրականություն - Սերտիֆիկացված վահան, մեկուսացում, հիմնավորում:
• Շինարարություն - Սեյսմակայունություն, դիմացկունություն, համապատասխանություն շինարարական կոդերին:

4.5. Ինչպես խուսափել վերանորոգումից. 5 կանոն հուսալի նախագծավորման

1. Նյութերը ընտրվում են հանձնարարականի փուլում — ոչ թե շինարարության ընթացքում:
2. Կոմունալ ցանցերի յուրաքանչյուր կետ (ջուր, լույս, կոյուղի) ամրագրվում է պլանում:
3. Մատակարարները մասնակցում են նախագծավորմանը:
4. Շահագործման ինժեներ — նախագծի առաջին օրից:
5. Ցանկացած «ոչ ստանդարտ տարր» ուղեկցվում է հանգույցի գծագրով:

5. Ճարտարապետական հայեցակարգից մինչև տեխնիկական հանձնարարական. նախագծի փաթեթավորում փաստաթղթերում

Նպատակ: Սովորեցնել, թե ինչպես թարգմանել գաղափարը և հայեցակարգը ճարտարապետական և ինժեներական փաստաթղթերի, որոնցով կարելի է կառուցել, ներդնել և պաշտպանել կողմերի շահերը: Ցույց տալ, թե ինչ փաստաթղթեր պետք է ստանա կապալառուն — և ինչպես խուսափել «ինքնագործունեությունից» հրապարակում:

5.1. Խնդիր. գեղեցիկ գաղափար ≠ աշխատանքային փաստաթղթեր

Գործնականում գլեմփինգի հատվածի նախագծերի 70%-ը բախվում են նույն բանին.

• Ճարտարապետը կատարում է «նկար», բայց չի գծում հանգույցներ:
• Հանձնարարական չկա — շինարարները «հավաքում են այն, ինչ կա»:
• Գնահատականը հնացած է կամ հիմնված է սխալ ծավալների վրա:
• Կապալառուն սկսում է աշխատանքը առանց ժամկետների, պայմանների, որակի ամրագրման:

Արդյունք: գերծախս, կոնֆլիկտներ, ցածր որակ, երաշխիք չկա:

5.2. Փաստաթղթերի կառուցվածք. հայեցակարգից մինչև շինհրապարակ

5.3. Փաստաթղթեր, որոնք ստուգում են ներդրողները վճարմանց առաջ

1. Շինարարության թույլտվություն / նամակ, որ թույլտվություն չի պահանջվում:
2. ՃՀ և ԻՀ նախագիծ:
3. Գնահատականի հաստատում. երեք առաջարկ մատակարարներից:
4. Աշխատանքների գրաֆիկ և վճարման փուլեր:
5. Վերահսկման համակարգ. տեխնիկական վերահսկողություն/աուդիտոր:

5.4. Ինչպես վերահսկել շինարարությունը առանց ամենօրյա ներկայության

• Լուսանկարչական ամրագրում և հաշվետվություններ ամեն 3–5 օրը:
• Վիդեո զանգեր հիմնական փուլերում:
• Առաքումների վերահսկողություն. ակտեր, պահեստ:
• Շինարարության ամսագիր — ամսաթիվ, ինչ արվել է, շեղումներ:
• Gantt-ի առաջընթաց — % կատարման հաշվետվություն:

Մոդուլ 2-ի եզրակացություն: Այժմ գիտենք.

• Ինչպես է ճարտարապետությունը ազդում տնտեսագիտության, կայունության և մասշտաբավորման վրա:
• Ինչպես ճիշտ նախագծել միավորները և ընտրել նյութերը:
• Ինչ է անհրաժեշտ օրինական, էներգաարդյունավետ, մասշտաբավորվող ենթակառուցվածքի համար:
• Ինչպես փաթեթավորել ամեն ինչ աշխատանքային փաստաթղթերում:

ՄՈԴՈՒԼ 3. ՖԻՆԱՆՍԱՎՈՐՈՒՄ, ՆԵՐԴՐՈՒՄՆԵՐ ԵՎ ՆԱԽԱԳծԻ ՏՆՏԵՍԱԳԻՏՈՒԹՅՈՒՆ

1. Ինչպես հաշվել. CAPEX, OPEX և եկամուտների կառուցվածք

Էջի նպատակ: Սովորեցնել մասնակիցներին ստեղծել իրական, ստուգելի ֆինանսական մոդել փոքր տեղավորման ձևաչափերի համար, հաշվի առնել բոլոր ծախսերը և ձևավորել եկամուտների կանխատեսում տարբեր սցենարներում:

1.1. Տնտեսագիտությունը սկսվում է շինարարությունից առաջ

Հաճախակի սխալ — հաշվարկել մոդելը «հետո». երբ արդեն գնված է հողը, սկսված են աշխատանքները կամ ստացված են նյութերը:

Ճիշտ: ֆինանսական մոդելը ներդրումներից առաջ գործիք է: Այն.

• ցույց է տալիս նախագծի իրագործելիությունը,
• որոշում է անհրաժեշտ կապիտալի ծավալը,
• օգնում է համեմատել լուծումները,
• պաշտպանում է ձեզ գործընկերների, բանկերի, գրանտատուների առաջ:

1.2. Մոդելի կառուցվածք. 3 բլոկ

• CAPEX (Capital Expenditures) - Բոլոր մեկնարկային ծախսերը. հող, ցանցեր, շինարարություն, սարքավորում, ապրանքանիշ:
• OPEX (Operating Expenses) - Տարեկան ծախսեր. աշխատավարձեր, կոմունալ, վերանորոգում, մարքեթինգ:
• Եկամուտներ - Գիշերներ × դրույքաչափ × սեզոնայնություն + լրացուցիչ ծառայություններ (սնունդ, իրադարձություններ):

1.3. CAPEX-ի մանրամասնություն

Ինսայթ. Միջին հաշվով, 8–10 միավորով նախագծի CAPEX-ը Հայաստանում — $130,000-ից $250,000:

1.4. OPEX. շահագործման ծախսեր — ինչից է կախված վերադարձը

• Անձնակազմ: Վարչապետ, մաքրում: (1–3 մարդ):
• Կոմունալ: Լույս, ջուր, գազ: (Ավտոնոմիայի դեպքում — ավելի բարձր):
• Սպասարկում: Փոքր վերանորոգում (տարեկան CAPEX-ի 3–5%):
• Մարքեթինգ: Booking, SMM (եկամուտների 8–12%):
• Լիցենզիաներ / ապահովագրություն: Հատկապես կարևոր հող վարձակալելիս:

1.5. Եկամուտ. ինչպես ճիշտ կանխատեսել եկամուտը

Հիմնական բանաձև:

ADR (Average Daily Rate) × զբաղվածություն × Միավորների քանակ × Տարվա օրեր

Ավելացնել.

• Սեզոնայնություն — ամսական զբաղվածություն,
• Սցենարներ — Base, Best, Worst,
• Լրացուցիչ ծառայություններ — սնունդ, վարձակալություն, իրադարձություններ:

Օրինակ:

• 10 միավոր
• ADR = $60
• Միջին զբաղվածություն = 42%
• Տարի. 365 օր

Եկամուտ (հիմնական): $60 × 0.42 × 10 × 365 = $91,980

Լրացուցիչ եկամուտ: ~15% = $13,797

Ընդամենը: ~$105,000 տարեկան

Ամրապնդում. ստուգեք ինքներդ

1. Ինչ է ներառված CAPEX-ում և ինչու է ճարտարապետությունը «դիզայն» չէ:
2. OPEX-ի ինչ ծախսային հոդվածներ «թաքնվում են» սեզոնայնության մեջ:
3. Ինչպես է ADR-ը տարբերվում RevPAR-ից:
4. Գլեմփինգում գիշերներից բացի ինչ եկամուտների աղբյուրներ են հնարավոր:
5. Մոդելի ինչ տարր է պատասխանատու «վատ տարվա» կայունության համար:

2. Սցենարային պլանավորում, վերադարձ, IRR և ռիսկերի կառավարում

Նպատակ: Սովորեցնել մասնակիցներին օգտագործել նախագծի ֆինանսական վերլուծության գործիքներ, հաշվարկել վերադարձի ժամկետը, IRR, կառուցել «լավագույն / հիմնական / վատագույն» սցենարներ և տեսնել, թե ինչպես են ռիսկերը արտացոլվում օբյեկտի տնտեսագիտության մեջ:

2.1. Ինչու մեկ մոդելը թակարդ է

Շատ դեվելոպերներ կառուցում են մեկ մոդել օպտիմիստական թվերով: Իրականում ամեն ինչ ընթանում է այլ սցենարով: Նախագծի ֆինանսական կայունությունը որոշվում է ոչ թե «իդեալական» աղյուսակով, այլ նրա ունակությամբ դիմակայել շեղումներին.

• զբաղվածության մեջ,
• դրույքաչափի մեջ,
• ծախսերի մեջ:

Ներդրողը ցանկանում է տեսնել.

1. Ինչքան արագ է նախագիծը դառնում դրական:
2. Ինչ է տեղի ունենում «վատ տարում»:
3. Կա՞ արդյոք հակաճգնաժամային մոդել:

2.2. Payback Period. վերադարձի ժամկետ

Բանաձև.

CAPEX / EBITDA (զուտ գործառնական շահույթ) = ժամկետ տարիներով

Օրինակ.

• CAPEX: $160,000
• EBITDA: $50,000
• → Payback = 3.2 տարի

Կարևոր. հողի արժեքը ներառված չէ հաշվարկում (եթե այն նախագծի մաս չէ):

2.3. IRR (ներքին եկամտաբերության նորմ)

IRR-ն այն տոկոսն է, որի դեպքում ապագա դրամական հոսքերի զեղչված արժեքը = ներդրումներ: Որքան բարձր է IRR-ը — այնքան ավելի գրավիչ է նախագիծը:

2.4. Ռիսկերի կառավարում սցենարների միջոցով

Ինչպես է գործում մասնագետը.

1. Օգտագործում է Worst-սցենարը որպես պահուստի հաշվարկման հիմք:
2. Ունի «տնտեսության ռեժիմ» OPEX-ում:
3. Ստորագրում է ճկուն պայմանագրեր (գովազդ, փուլ 2):
4. Ապահովագրում է հիմնական ռիսկերը (հրդեհ, սեզոնի չեղարկում):

Նախագծի «հակաճգնաժամային պլանի» օրինակ.

• Սցենար. զբաղվածությունը նվազել է 30% (ֆորս-մաժոր):
• Միջոցներ.
  • Հյուրերի ընդունման ավտոմատացում (հեռացնել վարչապետին):
  • 50% միավորների փակում թույլ ամիսներին:
  • Մարքեթինգի վերահղում տեղական շուկային:
  • Վերաֆինանսավորում. պարտքի վերակառուցում հետաձգված գրաֆիկով:

3. Ինչպես նախագիծը պատրաստել ներդրումների համար — one-pager-ից մինչև ներդրումային հուշագիր

Նպատակ: Սովորեցնել մասնակիցներին ճիշտ ձևակերպել ներդրումային փաստաթղթերը, որպեսզի մասնագիտորեն ներկայացնեն նախագիծը, չկորցնեն վստահությունը և պարզեցնեն բանակցությունները ներդրողների, ֆոնդերի, բանկերի կամ պետական կառույցների հետ:

3.1. Ինչ է «ներդրումների պատրաստակամությունը» (investment readiness)

Սա պարզապես գաղափար ունենալը չէ: Սա.

• Կառուցված նախագիծ,
• Մշակված տնտեսագիտություն,
• Իրավաբանորեն հասկանալի օբյեկտ,
• Փաստաթղթեր, որոնք խոսում են ներդրողի լեզվով:

3.2. One-Pager-ի կառուցվածք. 1 էջ, բայց ճշգրիտ թիրախավորմամբ

Ինչ պետք է լինի.

1. Նախագծի անվանում և սլոգան:
2. Աշխարհագրություն և քարտեզ:
3. Ձևաչափ. միավորների քանակ, առանձնահատկություններ:
4. Ֆինանսական ցուցանիշներ. CAPEX, OPEX, RevPAR, EBITDA, IRR:
5. Ներդրումների կարիք:
6. Exit Strategy (ինչ կստանա ներդրողը և երբ):
7. Կոնտակտ և ներկայացման հղում:

Օրինակ.

• GLAMPSYUNIK — «ԱՐՏԱԿԱՆ ԵՐԿՆԵՐԻ ԵՂԵՎԻՆՈՒՄ ԱՐՏԱԿԱՆ»
• 10 ՄՈԴՈՒԼ 1800 Մ ԲԱՐՁՐՈՒԹՅԱՆ ՎՐԱ, ԲԱՂՆԻՔ, ԳԱՍՏՐՈԶՈՆԱ
• ՎԱՅՐ. ՍՅՈՒՆԻՔ, GPS + ՔԱՐՏԵԶ
• CAPEX: $170,000 / EBITDA: $48,000 / IRR: 22.4%
• ԱՆՀՐԱԺԵՇՏ ՆԵՐԴՐՈՒՄ. $130,000 45%-ի համար
• ԵԼՔ. 3 ՏԱՐԻՑ, BUYBACK / ԲԱԺՆԵՏՈՄՍԵՐ

3.3. Pitch Deck — ներկայացման կառուցվածք

1. Խնդիր. ձևաչափերի դեֆիցիտ, շուկա առանց ստանդարտի:
2. Լուծում. մեր ձևաչափը, դիզայնը, սպասարկումը:
3. Ապրանք. ինչպես է աշխատում ճամբարը:
4. Շուկա. ով, քանի, որքան հաճախ:
5. Մոդել. ADR, զբաղվածություն, շահույթ:
6. Թիմ և Exit Strategy:

Կարևոր. 10–15 էջ, նվազագույն տեքստ:

3.4. Ներդրումային հուշագիր (IM) — due diligence-ի և ֆոնդի համար

Սա հիմնական ներդրումային փաստաթուղթն է. անհրաժեշտ է խոշոր ներդրողների, բանկերի, ֆոնդերի համար:

Ինչ է ներառում.

1. Executive Summary (ամփոփում)
2. Աշխարհագրություն, հող, իրավունքներ
3. Ճարտարապետություն և ինժեներություն
4. Ֆինանսական մոդել
5. Թիմ
6. Մրցակիցներ
7. Ռիսկեր և սցենարներ
8. Իրավական կառուցվածք
9. Exit Strategy
10. Հավելվածներ. կադաստր, նախագիծ, հաշվարկներ, լիցենզիաներ

Ծավալ. 20–30 էջ

Լեզու. ֆորմալ, բայց ընթեռնելի, ինչպես McKinsey-ում

ԴԵՊՔ. Ինչպես չկորցնել ներդրողի վստահությունը

Գեղարքունիքի նախագիծը փորձում էր ներգրավել $90,000: Ներկայացում — 35 սլայդ տեքստ, առանց հաշվարկների, առանց մոդելի, առանց ժամկետների: Ներդրողը հրաժարվեց, ասելով. «Եթե նրանք չեն կարող ներկայացնել, ինչպես են կառավարելու»:

ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆ. Ներդրողները դատում են փաստաթղթով, ինչպես կառավարիչով:

4. Որտեղ փնտրել ներդրումներ — մասնավոր կապիտալ, գրանտներ, բանկեր և գործընկերներ

Էջի նպատակ: Ցույց տալ մասնակիցներին բոլոր իրական ֆինանսավորման ալիքները Հայաստանում հյուրանոցային ենթակառուցվածքների նախագծերի համար, նրանց առանձնահատկությունները, առավելությունները և թերությունները, անհրաժեշտ փաստաթղթերը և ներդրողների և հաստատությունների հետ փոխազդեցության ռազմավարությունները:

4.1. 4 հիմնական կապիտալի աղբյուր

Կառուցվածքի օրինակ.

Նախագիծ. մասնավոր ներդրող ($110,000) + EU4Business-ից գրանտ ($25,000) + սարքավորումների վարկ ($15,000):

4.2. Մասնավոր ներդրողներ. ինչպես մոտենալ և ինչ ասել

Նրանց համար կարևոր է.

• Նախագծի իրավական մաքրությունը,
• Կոնկրետություն և թվեր,
• Վերահսկողություն և բաժնեմասի պաշտպանություն,
• Exit strategy. ինչպես և երբ կվերադարձնեն գումարը:

Փաստաթղթեր մասնավոր ներդրողի համար.

• One-Pager + Pitch Deck,
• SHA (բաժնետիրական համաձայնագիր),
• Անդորրագիր կամ վարկի պայմանագիր (եթե ոչ SPV-ի միջոցով),
• Ներդրումների արձանագրություններ (ստորագրություններ, հաշիվներ, հաստատումներ):

4.3. Գրանտներ. ինչպես են աշխատում և ինչ են պահանջում

Ինչ են նայում գրանտատուները.

• Կայունություն. էկոլոգիա, տեղական զարգացում,
• Սոցիալական ազդեցություն. աշխատատեղեր, համայնքի զարգացում,
• Ստանդարտներ և հաշվետվություն. դուք պետք է «վարեք նախագիծը» ճիշտ:

Ակտիվ ծրագրերի օրինակներ.

• EU4Business (EU). կայուն զբոսաշրջություն, թվայնացում,
• GIZ (Գերմանիա). կանաչ լուծումներ, կանայք բիզնեսում,
• UNDP / SDG Fund. կայունություն, ESG, կենսաբազմազանություն:

Փաստաթղթերի փաթեթ.

• Իրավաբանական անձի գրանցում,
• Նախագիծ + ֆինանսական մոդել,
• Սոցիալական հիմնավորում,
• Գրաֆիկ և KPI,
• ՏԻՄ-ից աջակցության նամակ (ընտրովի):

4.4. Ինչպես «չվախեցնել» ներդրողին կամ գրանտատուին

• Լինեք ազնիվ. գրեք ռիսկերը, չթերագնահատեք CAPEX-ը:
• Խոսեք նրանց լեզվով. կառուցվածք, % բաժնեմաս, հաշվետվություն, ստանդարտներ:
• Մի ճնշեք — ցույց տվեք. մոդելներ, իրական դեպքեր, աճի պլաններ:
• Պատրաստ եղեք due diligence-ին:

Դեպք.

Թիմը կորցրեց GIZ-ի գրանտը, քանի որ դիմումում նշել էր «մոտավոր» գնահատականներ և չկարողացավ հաստատել հողի նշանակումը: Գրանտը մերժվեց վերջնական փուլում:

Եզրակացություն. նույնիսկ փոքր անզգուշությունը = ամբողջ արշավի ձախողում:

Ամրապնդում. ստուգեք ինքներդ

1. Ինչ առավելություններ և թերություններ ունի կապիտալի յուրաքանչյուր աղբյուր:
2. Ինչ է SHA-ն և ինչու է այն անհրաժեշտ:
3. Ինչ փաստաթղթեր են պահանջում ֆոնդերը և գրանտատուները:
4. Ինչու չի կարելի թերագնահատել CAPEX-ը դիմումում:
5. Ինչ գործիքներ են հարմար փուլ 2-ի համար (ընդլայնում, սարքավորում):

5. Ֆինանսական կայունություն, գործարքի կառուցվածք և ներդրումների պաշտպանություն

Էջի նպատակ: Սովորեցնել մասնակիցներին ճիշտ կառուցվածքավորել ներդրումային գործարքները, պաշտպանել կապիտալը, ձևավորել կայուն մոդել թափանցիկ իրավասության, ֆինանսական վերահսկողության և իրավական երաշխիքների հետ:

5.1. Ինչ է նշանակում «կայունություն» ներդրումային գործարքում

Կայունություն =

• Թափանցիկ բաժնեմասերի կառուցվածք
• Հստակ հասկացողություն, թե ով ինչի համար է պատասխանատու
• Ելքի հնարավորություն առանց կորուստների
• Իրավական և գործառնական պաշտպանության առկայություն

Ներդրողները վախենում են.

• Թիմի «անհետացումից»
• Բաժնեմասի նոսրացումից
• Անկառավարելի ռիսկերից
• Ելքի ուղու բացակայությունից

5.2. Ներդրումների իրավական կառուցվածք

Իդեալական ձև — SPV (ՍՊԸ), որտեղ.

• Հողը և օբյեկտը պատկանում են ընկերությանը, ոչ թե անհատին,
• Բաժնեմասերը ամրագրված են, ներդրումները ձևակերպված են կանոնադրական կապիտալում կամ վարկերի միջոցով,
• Որոշումները կայացվում են կանոնադրության և SHA-ի (Shareholders Agreement) համաձայն:

5.3. Ինչպես կառուցվածքավորել ներդրումը. 3 ձևաչափ

Կարևոր. ցանկացած ձևաչափ պետք է ձևակերպվի գրավոր, կողմերի գրանցմամբ, ստորագրություններով և ներդրումների գումարի հաստատմամբ (վճարում / անդորրագիր / ակտ):

5.4. Վերահսկողություն և կապիտալի պաշտպանություն. գործիքներ

5.5. Ֆինանսական մոնիտորինգ և կատարման վերահսկողություն

1. Ծախսերի և եկամուտների հաշվետվություններ — նվազագույնը ամսական:
2. Մուտք բանկային դուրսգրություններին / հաշվապահական / CRM — համաձայնությամբ:
3. Բյուջեի համաձայնեցում — SHA-ի համաձայն:
4. X $-ից ավելի ծախսերի սահմանափակումներ — միայն բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ:
5. Ներքին աուդիտոր կամ հաշվապահ — $200,000-ից նախագծերի համար:

ԴԵՊՔ. Գեղարքունիքի նախագիծը ստացավ $150,000 մասնավոր ներդրողից: SHA չկար: 6 ամիս հետո թիմը ավելացրեց կանոնադրական կապիտալը և նոսրացրեց ներդրողի բաժնեմասը մինչև 18%: Սկսվեց դատ, օբյեկտը սառեցված է:

ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆ. Պայմանագրերը պաշտպանում են կապիտալը: Եվ միայն պայմանագրերը:

Դասընթացը պատրաստվել է Easy Life Consulting Group թիմի կողմից որպես աշխատանքային գործիք որոշումներ կայացնողների համար. ներդրողներ, դեվելոպերներ, ճարտարապետներ և հյուրանոցային բիզնեսի կառավարիչներ: